In sintesi: una delibera contraria alla legge o al regolamento si impugna entro 30 giorni: dalla data dell'assemblea per chi era presente e ha votato contro o si è astenuto, dalla comunicazione del verbale per chi era assente. Prima della causa è obbligatorio il tentativo di mediazione. Le delibere nulle si possono contestare senza limiti di tempo.
Chi può impugnare
- Il condomino assente.
- Il condomino dissenziente, che ha votato contro.
- Il condomino astenuto.
Chi ha votato a favore non può impugnare, salvo i casi di nullità.
Annullabili o nulle
La maggior parte dei vizi rende la delibera annullabile: irregolarità nella convocazione, maggioranze non raggiunte, verbale incompleto. Si contesta entro 30 giorni, altrimenti la delibera diventa definitiva.
Sono invece nulle, e contestabili in ogni tempo, le delibere con oggetto impossibile o illecito, quelle che incidono sui diritti individuali dei condomini sulle parti esclusive, o che modificano i criteri di ripartizione delle spese stabiliti dalla legge senza il consenso di tutti.
Come si procede
- Richiedere il verbale e i documenti all'amministratore.
- Avviare la mediazione entro i 30 giorni: la domanda di mediazione impedisce la decadenza.
- Se la mediazione non riesce, citare il condominio in tribunale.
L'impugnazione non sospende automaticamente l'efficacia della delibera: se serve, ad esempio per lavori costosi, si chiede al giudice la sospensione.
Le spese ripartite in modo sbagliato
Una ripartizione errata in un singolo bilancio è di regola causa di annullabilità: va contestata nei 30 giorni. Per questo conviene leggere sempre il rendiconto e il riparto prima dell'assemblea.
A cura dello Studio Legale Pernorio, Avv. Daniela Pernorio, Vigevano. Aggiornato a novembre 2026. Informazioni generali: non sostituiscono un parere sul caso concreto.